专题 交付力竞争时代于细微处展示真实品质

  高标准的产品交付，就是兑现产品理念、呈现产品实力的关键一环，行业也将真正进入比拼交付力的时代

  伴随着房地产市场的深度调整，购房者做出决策时更加谨慎，传统的经营销售的策略纷纷失效，房地产行业开始回归需求的本质，即进入产品力竞争时代。而产品力的比拼是多维度的，不仅仅局限于纸上谈兵的创意与设计阶段，更是需要实实在在的落地。

  此前为了抑制楼市的过热和泡沫，热点市场大都有严格的限价政策。过去一段时间，各地“限价房”陆续交付，然而，交付品质却并不稳定。这样的市场环境，必然导致购房者更加看重交付力这一硬性指标。

  交付市场的困境只是暂时的，随着楼市供求关系转变，热点城市纷纷调整房地产政策，住宅限价政策陆续取消，未来房企的利润空间与溢价能力将更多与产品本身挂钩。高标准的产品交付，就是兑现产品理念、呈现产品实力的关键一环，行业也将真正进入比拼交付力的时代。房企只有不断的提高交付品质，拿出有足够诚意的交付产品，才能在激烈的市场之间的竞争中行稳致远。

  本篇专题在克而瑞研究中心交付力调研与交付力测评的基础上，探寻客户的真实需求的变化，并深入研究2023年交付的优秀项目，挖掘交付亮点，总结先进成果与经验，探索行业前进的方向。2024年，对于房地产行业来说，正值交付力重视度提升的关键时期，我们大家都希望给更多房企提供有益的启发、借鉴与思考，促进行业交付力水平的整体提升。

  为了了解购房者在交付中的真实诉求，克而瑞研究中心再度发起“2024交付力调研”，从C端探索购房者在交付中的关键痛点和核心敏感点，为房企继续提升交付力提供有价值的参考。

  此次调研共回收问卷近千份，调研对象覆盖全国4个一线个二线个三线及以下城市，其中近七成人群年龄段在25岁至40岁之间，且以改善需求为主，有近6成购房者有2次以上的置业经历。

  在此次调研中，我们得知，购房者对与居住体验相关的内容愈加关注，且关注点深入至用材选型等细节；在等待交付阶段，质量上的问题、降标减配、交付延期等问题的出现给购房者带来了不小的困扰，业主对交付的满意度整体下滑。大部分购房者仍有明确的品牌意识，认为知名房企的交付品质更有保障。让业主满意的交付服务能带来更好的交付效果，眼见为实最能代表房企的诚意。

  住宅产品的竞争力既包括硬实力，也包括软实力，购房者对户型设计与社区环境与物业服务两项内容的关注度位居一二位，且关注度相近。与2022年调研相比，购房者对开发商实力的关注度由此前的首位下降至第三位，降幅高达18个百分点。购房者不再把开发商实力与交付实力等同。

  2022年有八成以上的购房者认为知名房企的房屋的品质更有保障，今年坚持这一认识的购房者占比下降二成。究其原因，过去一年，不少购房者遇到交付纠纷，这一些都会冲击房企的品牌影响力，打破购房者的“品牌滤镜”。已有37%的被调研者认为，购买知名房企的房子，风险并不一定小。

  65%的购房者最希望销售员能详细的介绍房屋的用材选型，这一比重大幅领先其他内容。对设计理念的关注位居第二位，占比为29%；此外，购房者基本不关注更具体的施工工序与工艺难度。

  购房者普遍感觉新房品质会降低，且交付质量良莠不齐，这样的态度也从准业主对交付商品房的满意度中体现了出来。针对过去一年有收房的准业主，调研多个方面数据显示，2022年约有八成以上的受访者对于收房的认可度达到八成以上，今年，对自身房屋满意度在八成以上的受访者占比下降至62%。与此同时，今年认为交付商品房表现超出预期、以及完全不符合预期的客户占比分别上升4个百分点至7%和8%。

  随着人们对居住环境要求的不断的提高，房企在交付方面对于玄关、厨房、卫生间和阳台这些极具功能性的场景空间的关注度也在不断的提高。涉及这些空间的交付设计与配置，房企不仅仅考虑了实用性，而且在配置材质、人性化设计及最大化收纳空间等方面也进行了更为细致的考量，更加关注用户的实际的需求，并以此为出发点，为居者打造一个功能齐全、舒适的居住环境，提升居者的生活品质，成为人类对于理想居住环境的追求的有力回应。

  公共区域包括入户首层大堂、电梯厅及电梯、地下车库及大堂等区域，是归家路径中必不可少的一环。一方面，公共区域承担社区“第二门面”角色，交付阶段的品质保证、整体呈现与还原效果是产品交付力的重要体现；另一方面，公共区域亦承载着为业主打造温馨归家感的重要使命，其从人性化细节、功能配置周全性等方面切实为业主提供便利性、安全性与美好归家体验。

  公区的首层大堂、地下车库既是项目门面担当，亦是项目档次的重要体现。落地用材的考究、挑高阔绰的尺度感、细节的雕琢与设计，使项目品质感得以彰显，同时打造归家仪式感、礼序感与尊贵感。

  华润置地长春悦府根据北方气候需要，大堂设置防风不锈钢门，采用通顶式设计。转角幕墙搭配定制镂空雕刻不锈钢格栅，主接待区背景选用实木木饰面，搭配木纹大板瓷砖。地面采用暗花纹天然石材，搭配哑光古铜金属服务台，营造归家尊贵感与仪式感。

  杭珹未来中心一区南侧园区正门门廊相连的主坡道入口采用干挂石材墙壁，地下一层坡道踢脚线上部嵌入发光灯具，吊顶采用木纹铝板装饰延申至坡道入口上方，采用穿孔铝板做法定制化雕刻城市天际线、项目logo与警示图案，通过背发光方式打亮图案，让地库效果门头更具整体性与IP感。

  地面采用深浅两种配色环氧地坪，搭配白色线框图案与亮色人行道。归家通道延续地下大堂同款精装材料与做法，打造具有酒店化仪式感的落客通道。

  当前，对于优质公区的打造，亦开始注重艺术的装点。不少沿用项目本身外立面、社区景观等部分的元素，通过室内外不同手法的运用，在变换中保持一致感与整体感。有必要注意一下的是，艺术装置亦不同于以往用挂画、喷绘、涂鸦、灯具、软装桌椅等的简单装点，而是更善于引入项目或当地特色文化元素，量身定做富有内涵的艺术品，提升项目档次感。

  嘉兴金地天元鸣望邸电梯造型延续了建筑外立面元素，用室内的手法演绎，保持了项目整体内外语言一致。

  深圳华润城润玺二期花园就地取材，将大沙河作为创作的基本脉络，选取大冲周边类似古庙宗祠等重要符号，在部分楼栋的负一或负二层入口处设置了代表大冲文化的艺术品，承接当地历史背景和文化，微空间注入独特的文化氛围。

  南昌保利天珺在首层大堂设置艺术装置，遵循自然+艺术的“珺”字解读，通过衔接、转换，实现最大限度的延伸。抽象而哲学，时间的填充与流逝，远看像一位智慧的哲学家，近看像旋转的舞者，是对于生命的思考，也是在不可知的世界里探索著可知的规律。

  住宅建筑的立面是一个项目展示出来的“外衣”，即使在远处，我们也能够正常的看到大部分项目的外立面，从而对其品质与档次做出直观的判断。故而，优秀的建筑立面形态是考验房企交付实力的一项重要标准。

  购房者对住宅品质的感知，从颜值开始。伴随着流行审美的一直在变化，各种创新的立面设计也在不断涌现，在用建筑模型将设计理念初步展示给购房者之后，更重要的是，实际建筑对效果图的还原度。

  凭借完善的工程建筑体系，一些优秀项目的设计概念在实景中得到高度还原，这保证了购房者对实际交付的体验与预期的一致性，使得设计的具体方案中的颜值得到充分展现。绍兴中交春风十里的叠墅建筑在空间构造上引入了“镜框”的概念，得益于具有现代感的铝板与传统厚重石材这两种材质的巧妙碰撞，立面上点缀的一个个窗框为建筑增加了立体感和空间感。色调上融入了浅灰色与蜜棕色，搭配晶莹透亮的玻璃幕墙，呈现出与效果图一致的精致与奢华。建筑形象在自然光线下变换，也与周围的自然环境彼此关联，更是使得建筑实景展现出更胜一筹的持久生命力。

  实景还可以呈现出效果图所无法传递的颗粒感与精细度。北京公园都会的建筑风格采用旭辉第七代产品CIFI-7产品系风格，琴键般的C大调元素符号在立面中多次出现，窗框、屋顶、门头均描绘出可以识别的C字母，让建筑充满韵律。

  效果图中，建筑的切割感与冷锐度更明显；而实景中，建筑实体轻盈的横向线条、精致的局部勾边更具立体感，从生动的曲线中，我们大家可以感受到音符的跳跃与灵动，为建筑增加了几分柔软气息，是刚与柔的完美结合。

  在设计的基础上，选材与施工为项目继续做加法，是高品质交付的重要保证。铝板性能优越、质感独特、色彩丰富，目前已被大范围的使用在提升建筑形象。因为价格相对昂贵，铝板更多用于高端产品立面，尤其在近些年兴起的住宅立面公建化趋势下，铝板与玻璃幕墙的组合呈现出勃勃生机。商丘金沙東院即是用纯铝板作为洋房外立面的产品，大面积的亚光银灰色航空铝板在阳光下呈现出一种金属的光泽感，结合中灰色全落地系统窗、浅蓝色LOW-E中空玻璃，彰显出建筑的高端质感。

  深圳华润城润玺二期花园则是在简洁优雅的立面中加入精致细节的部分，获得更好的视觉上的冲击力。项目利用空中避难花园将超高层建筑分割成更小的单元，空中避难花园的设计运用了一种体积构成，通过从主立面悬挑的框架来勾勒出3层高的天空切割，通过非对称玻璃体块、天空露台和垂直铝质格栅的运用，创造出可供住户使用的天空休闲空间。不一样的材质的精细组合，既满足了功能需求，也带给整个立面形象更多的细节和光影关系，凝练出公建化的美学立面。

  园林景观，作为人与自然和谐共生的典范，乃是衡量住宅品质的关键指标。它承载着人们对美好生活的向往和追求，是居住环境中最为直观、最具感染力的构成元素之一。社区优秀园林景观，可以彰显出开发商对住宅产品的执着追求，以及对业主生活质量提升的诚意。在这片绿意盎然的自然环境中，人们心目中的“世外桃源”得以呈现，既是生活的舞台，亦是心灵的寄托。

  在项目销售阶段，示范区、效果图和三维效果模拟等成为了吸引购房者的关键元素。这些视觉工具不仅展示了未来园林景观的蓝图，更激发了人们对未来生活的无限憧憬。而在项目交付时，关注重点主要聚焦于绿化生态资源与园林景观效果两大方面，前者包括植被的种类、密度、分布等，后者包含景观的布局、风格、细节处理等方面。当这两大维度相互依存、相互促进，共同呈现出预期效果，才能让购房者真正满意，实现“生活艺术化，艺术生活化”的理想居住状态。

  一、挑选名贵植物、注重种类多样性，运用地域特色植物，打造生态宜居环境（略）

  二、主次入口、中庭、会客厅、入户宅间等模块成为景观艺术感染力关键区域，增强人与自然互动性与参与感

  对园林景观进行艺术性创作和规划，其效果的评判不仅局限于植物的多样性、层次性、整体性等方面，还包括空间布局、比例尺度、流线序列、节奏景深、人性细节等多维度考量。

  在此过程中，已交付项目中园林景观效果主要呈现在主次入口、中庭、入户宅间等关键区域，通过精心设计的归家路径和景观节点的有序排列，引导人们在移动中感受空间变化和景色转换，从而获得丰富的视觉体验和情感共鸣。

  社区空间与设施在居住体验中占据着举足轻重的地位，它们不仅是业主日常生活的承载者，更是业主休闲娱乐、精神寄托的重要场所。

  在项目交付阶段，房企通常将景观为生活所设计，立足于当下消费客群的情感诉求、亲子关系、社交需求出发，打造优质空间场景。

  在满足全龄段运动、休闲、娱乐等需求的基础上，将各功能区与景观巧妙融合，构建出和谐、统一的整体，

  这种设计理念的转变，意味着交付的不单单是物理意义上的社区，更是一种生活方式、一种文化价值的体现。

  房地产项目从规划到实际交付，不仅体现时间和空间的跨越，更是企业对市场趋势的深入洞察、客户的真实需求的精准把握，以及无数次创新与尝试的结果。

  在2023年交付力测评中，我们得知优秀的交付项目可以通过充分的利用有限的社区空间与设施，创新性地营造出符合未来发展的新趋势的生活方式。

  在快节奏的现代生活中，儿童与自然的关系显得愈发疏远，因此导致他们对自然的理解和感知能力变弱。然而，社区作为儿童日常活动的主要场所，通过精心设计和规划，可以轻松又有效地弥补这一缺失，为儿童创造一个亲自然、重陪伴、高参与的活动环境。

  在优秀的交付项目中，房企在遵循自然属性的基础上，为孩子提供充足的空间以实现自主玩耍，同时吸引大朋友们更多地投入户外活动，重拾与大自然的联系。此外，让业主满意度明显提高的最终的原因，在于实际交付的呈现效果远超于了销售期内的效果图展示。

  此类社区活动场地的设计理念及功能布局显得很关键。首先，规模适度的场地面积既能满足儿童活动需求，又避免了拥挤不适。其次，多样化主题游乐区可激发儿童的好奇心和探索欲望，使他们能在游戏中体验自然之美。根据2023年的项目交付统计数据，主题场地占比已达到67%，相较于两年前的数据，该比例呈现明显地增长22个百分点。此外，儿童活动场所正逐步从单一功能转变为注重与自然环境的融合。选址时，第一先考虑靠近树木、草坪、小溪等自然区域，使孩子在玩耍时培养对环境的敬畏和爱护之心；游乐设施模仿自然形态，如攀爬架设计为树状结构，滑梯模拟山丘起伏等，为孩子们提供与自然互动的游戏环境；同时，注重绿化植被的配置，营造舒适休闲空间，使植物成为孩子们学习植物知识、观察生长过程的良师益友，让他们在大自然中获得课堂教学之外的丰富体验。

  上海旭辉世纪古美的儿童场地设计中，以风声为主题，打造了一个自然且富有趣味性的太空主题游乐区，配备相应的趣味设施，让孩子们在安全、适宜的环境中释放天性，通过玩趣充分发掘自身潜能，同时在游戏中结识志同道合的小伙伴。

  桐乡金地天元鸣望邸项目中，大面积蘑菇主题儿童乐园，宛如将一座游乐园搬到了自家楼下。采用的是金地集团自主研发的「360°plus玩呗系统」，将景观与童趣复合叠加。众多大型主题器械汇集了蹦床、滑梯、攀爬架、沙坑、树洞等十多种深受孩子们喜爱的游玩方式，每个角落都隐藏着无尽乐趣。尤为巧妙的是，一条超长的悬浮木栈道蜿蜒贯穿整个游乐区，让孩子们在迷雾森林中探险，不仅提升了游玩的趣味性，更能在游戏中体验自然界的奥秘。孩子们能在迷雾森林探险，可玩性增强的同时还能给孩子上一堂自然课。

  社区规划中，社交空间的角色愈发重要。一个优秀的社区不仅提供宜人的居住环境，还应致力于打造多元化和包容性的社交场所。在2023年优秀交付项目中，会客厅、艺术长廊以及宠物空间已慢慢的变成为现代社区中不可或缺的三大社交空间，分别占比为72%、14%、7%。

  作为社区的核心社交场所，会客厅承载了业主日常交流、聚会、活动等多种功能。在优秀交付项目中，会客厅一般会用开放式布局，方便居民自由交流；同时，配备舒适的座椅、温馨的照明和便捷的设施，为居民打造一个轻松愉悦的社交环境。此外，会客厅还常常与社区的其他功能空间如图书馆、咖啡厅、艺术长廊等相结合，形成一站式的生活服务圈，满足居民多样化的生活需求。

  交付力的核心除了企业对项目设计的兑现、对实施工程质量的落实把控，还包含对业主服务的跟进。优质的项目不仅是为业主交付品质产品，还回馈以全流程交付服务体系，以及交付后丰富、完备的增值服务等。随着产品理念的升级，交付力中的服务环节被日益重视。可以说，全面、细心、周到的交付服务体系，为客户提供优质的服务体验，慢慢的变成了产品交付力中重要的一环。

  目前，为了能够更好的保证交付质量、提升客户体验，搭建全流程交付服务体系正逐步成为行业趋势，贯穿交付前、中、后期的诸多环节。具体来看，交付前通过工艺样板展示、工地开放、施工全套工艺流程实时直播、发布每月家书等措施建立与客户的连接，提升透明度。交付中立足客户视角，通过陪伴式交付、交付仪式及活动、交付快修、交房即交证等提供贴心服务。交付后的服务延续主要包含质保服务、投诉及满意度回访等。

  金地集团南京都会紫京项目通过每月家书发布室内及公区工程进度、隐蔽工程做法、精装修进度。以图文形式放置在公众号，并通过微信及短信一对一推送至业主。交付前1个月开展工地开放，通过工地开放让房修人员百分百添加业主微信，针对业主反应的问题一对一跟进，在交付前解决业主的诉求，提高正式交付的交付率。

  保利置业常熟珑悦居项目落实保利置业美好UP服务体系，交付前每月工程进展播报，组织工地开放、业主见面会等。交付环节通过“线上预约-交付前摸排-专属邀约-交付尊享”全流程交付服务以及“主题氛围-入户仪式-交付直播-美好后宣”系列宣传场景营造专属交付仪式感，同时提供搬迁无忧服务、公区成品保护、落户指引等亮点内容。交付后通过优家房修中心“匠心守护”，保障业主日常维修服务高响应，开展入住装修小课堂、房屋年度体检等特色服务内容，同时物业完美衔接，保障服务不脱节。

  此外，提供增值服务也是房企交付服务体系的重要延伸。除了提供基础的交付服务外，房企不断拓宽服务的广度与深度，关注业主的社交、生活、健康等多维度全场景生活，提供包括管家服务、业主社群搭建、定期社区活动、节日主题活动等在内的增值服务。

  保利发展苏州保利和光山语项目根据项目客户特性和客户兴趣搭建社群文化，以业主年龄层为分段，依次成立少年舞龙舞狮队社团、保利社区篮球社、中老年合唱团，同时依托社会力量按照业主不一样的需求定制小规模的社区社团，如围棋社、乒乓社、篮球社等。

  同时，全年以重大传统节日（春节、儿童节、端午节、中秋节等）和社区文化活动（感谢栽培、保利的夏天、和院小蜜蜂、万家灯和）为基础，物业组织举办约十余次大小社区活动，积极开展不同年龄圈层的社区文化活动，为业主提供文化交流平台和创建精神文化家园。

  物业管家以楼栋户数划分管理区域，为每位客户配置专属管家服务，保持管家服务24小时畅通，如遇需要夜间服务需求可转接至值班监控室由专人接听派单。管家为每一户业主建立服务档案，对每一户业主共同生活的亲属了解熟悉，并着统一工装和工牌，树立统一对外服务形象。

  2.主次入口、中庭、会客厅、入户宅间等模块成为景观艺术感染力关键区域，增强人与自然互动性与参与感

  2.日常设施设备维护与环境管理保障交付后的长期生活质量3.社群搭建、社区活动丰富生活场景，拓宽增值服务的广度与深度